Nhà đầu tư quay xe
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản trong tháng 4 đã có dấu hiệu chững lại sau khi ghi nhận mức độ quan tâm tăng cao trong tháng 3. Cụ thể, mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 18%, trong khi lượng tin đăng cũng giảm nhẹ 6%.
Dù lượng tin rao bán chỉ điều chỉnh nhẹ, phản ánh kỳ vọng của người bán về lực cầu trong dài hạn nhưng nhu cầu thực tế lại sụt giảm đáng kể, trên hầu hết các phân khúc.
So với tháng trước, lượng người quan tâm đến đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng và nhà mặt phố cùng giảm 14%. Tương ứng, số lượng tin đăng cũng giảm ở tất cả các phân khúc như chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%, đất nền giảm 6% và nhà riêng giảm 5%.
Xét theo khu vực, nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội giảm 18%, TPHCM giảm 19%, trong khi các địa phương khác ghi nhận mức giảm trung bình từ 16 - 20%. Đáng chú ý, hai loại hình sụt giảm mạnh nhất là căn hộ và đất nền với mức giảm tại Hà Nội là 23%, tại TPHCM là 21%.
Dữ liệu của DKRA Group cho thấy từ tháng 4, nhu cầu mua ở Nhơn Trạch, Long Thành bắt đầu hạ nhiệt 20 - 30%, đà tăng giá chững lại và xuất hiện tình trạng bỏ cọc bởi các địa phương này không sáp nhập về TPHCM như tin đồn trước đó.
Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 14 dự án đã hoàn thành với tổng quy mô khoảng 3.813 căn hộ, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, khu vực miền Bắc chiếm 8 dự án, miền Nam có 6 dự án.
Số lượng dự án được cấp phép mới cũng có sự gia tăng mạnh mẽ. Trong quý đầu năm 2025, có 26 dự án nhà ở thương mại được cấp phép với quy mô khoảng 15.780 căn, tăng 44% so với quý IV/2024 và tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, miền Bắc có 15 dự án, miền Trung có 7 dự án, miền Nam có 4 dự án.
Bên cạnh đó, có 59 dự án với tổng quy mô khoảng 19.760 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng hơn 55% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 38 dự án, miền Trung có 14 dự án và miền Nam có 7 dự án. Tính đến hết quý I/2025, trên cả nước có 994 dự án đang triển khai xây dựng, cung cấp tiềm năng khoảng 399.873 căn hộ ra thị trường trong thời gian tới.
Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư quý I/2025 tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng không có nhiều biến động so với quý IV/2024.
Phần lớn giá căn hộ chung cư không tăng mạnh như năm 2024 nhưng lượng giao dịch bất động sản bùng nổ. Quý I/2025 ghi nhận tới 33.585 giao dịch thành công đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ , tăng 32% so với quý trước (25.409 giao dịch quý IV/2024). Phân khúc đất nền tiếp tục hút dòng tiền, với 101.049 giao dịch, tăng 16,4% so với quý trước.
Dù thanh khoản tăng, tổng lượng tồn kho bất động sản tại các dự án còn khoảng 23.400 sản phẩm, gồm chung cư: 2.339 căn, nhà ở riêng lẻ: 9.376 căn, đất nền: 11.685 nền.
So với quý IV/2024, tồn kho giảm nhưng chưa đều giữa các phân khúc. Nhà ở riêng lẻ giảm rõ rệt, chỉ còn bằng 83,5% so với quý trước. Trong khi đó, lượng tồn kho của chung cư và đất nền vẫn cao hơn, phản ánh thực tế rằng dòng tiền mới chủ yếu đang chảy vào những sản phẩm dễ thanh khoản hơn hoặc có mức giá hợp lý hơn
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, sau giai đoạn sôi động nhờ kỳ vọng về việc sáp nhập địa giới hành chính, thị trường đã bước vào giai đoạn “nguội lạnh” do thiếu các chính sách hỗ trợ cụ thể cũng như đầu tư hạ tầng rõ ràng. Sự thoái lui của nhóm nhà đầu tư lướt sóng khiến nhu cầu mua bán giảm mạnh.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội và TPHCM, với mức giá dao động từ 70 đến 100 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở. Giá đất nền cũng tăng 10 - 15%, trong khi nhiều chủ đất tiếp tục găm hàng, kỳ vọng vào mức giá cao hơn, khiến thanh khoản thị trường suy yếu.
Ngoài ra, sau những cơn sốt đất trước đó, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã rút lui do lo ngại về rủi ro và thanh khoản thấp, đặc biệt tại các khu vực như Đông Anh (Hà Nội), Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Đức Hòa (Long An).
Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, tại Hà Nội, giá chung cư quý I/2025 tương đối ổn định, chỉ một số dự án và vị trí ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 5% so với quý IV/2024. Tại TPHCM, giá căn hộ chung cư giữ mức ổn định, một số dự án tăng nhẹ khoảng 3 - 4% so với cuối năm 2024.
Trái ngược với căn hộ, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong các dự án tiếp tục đà tăng giá trong quý I/2025. Tại Hà Nội, giá rao bán biệt thự, liền kề tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước. Ở TPHCM, giá biệt thự, liền kề ổn định, một số khu vực và dự án tăng khoảng 3-5% so với quý IV/2024. Tại các địa phương khác, giá nhà ở liền kề, biệt thự cũng có xu hướng tăng.
“Quý I/2025, giá giao dịch nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các địa phương biến động mạnh hơn nhiều so với quý trước, chủ yếu do thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Các khu vực có thông tin đặt cơ quan hành chính mới ghi nhận giá và lượng giao dịch tăng cao, xuất hiện tình trạng tăng nhanh cục bộ tại Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai...”, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu.
Báo cáo cũng cho thấy, sự tăng giá và lượng giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro do yếu tố đầu cơ. Trước tình hình này, cơ quan quản lý tại địa phương đã đưa ra cảnh báo người dân cần thận trọng với thông tin không chính thống, đồng thời triển khai các biện pháp kiểm soát, tăng cường quản lý thị trường bất động sản.