Nghiên cứu từ PropertyGuru Vietnam cho thấy, trong 10 năm qua (2015 - 2025), những bất động sản có giá trị thực có mức tăng trưởng lợi nhuận khá tốt. Cụ thể, căn hộ là phân khúc mang lại lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư. Cụ thể, trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tức tăng khoảng 3 lần).
Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5 - 20%/năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).
Nhận định về vấn đề này, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn “phục hồi kỹ thuật” sang “ổn định cấu trúc”.
“Chu kỳ tới sẽ không còn những cơn sóng lớn như giai đoạn 2016 - 2018 hay 2020 - 2021. Thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn, nhưng bền vững hơn. Cơ hội chỉ đến với những sản phẩm có nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế” , ông Lực phân tích.
Một trong những yếu tố quan trọng tạo nền cho sự ổn định này là môi trường vĩ mô được kiểm soát tốt hơn. Lãi suất cho vay sau giai đoạn tăng mạnh đã dần hạ nhiệt và duy trì ở mức hợp lý, giúp giảm áp lực tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Trong khi đó, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản được thực hiện theo hướng chọn lọc, thay vì siết chặt đồng loạt.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt. Sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.
Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột của thị trường, trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động mới, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Tuy nhiên, thay vì dồn vào phân khúc cao cấp như trước, nhu cầu này tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền và trung cấp.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản vẫn có nền tảng tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở lớn. Tuy nhiên, thị trường không còn nhiều dư địa để "đi chậm và sửa sai", phát triển dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Theo bà, áp lực tăng trưởng bền vững đòi hỏi bất động sản phải chuyển sang mô hình minh bạch hơn, kiểm soát rủi ro tốt hơn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế.
Giai đoạn trước, thị trường ghi nhận những đợt tăng giá nhanh tại nhiều địa phương, đặc biệt ở các khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc điều chỉnh địa giới hành chính. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã neo cao trong khi thu nhập người dân tăng chậm hơn, dư địa cho các chiến lược "lướt sóng" dần co lại. Biên lợi nhuận ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước, trong khi lãi suất tăng, tín dụng bị kiểm soát khiến rủi ro thanh khoản gia tăng.
Ngoài ra, theo bà Trang, một trong những thay đổi đáng chú ý là việc đẩy mạnh minh bạch hóa dữ liệu và quản lý giao dịch. Khi thông tin pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch ngày càng được công khai và chuẩn hóa, không gian cho các đợt "thổi giá" theo tin đồn bị thu hẹp. Điều này có thể khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm trong ngắn hạn, nhưng lại tạo nền tảng cho thị trường tái cân bằng và quay về phục vụ nhu cầu ở thực.
Theo PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, thị trường đã có sự thay đổi đáng kể, vì vậy, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư không thể chạy theo số đông mà cần lựa chọn những bất động sản có chất lượng vượt trội, được ví như “hoa hậu” trên thị trường. Đó là những khu vực sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ từ y tế, giáo dục đến an ninh, đồng thời có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.
Theo ông, các bất động sản đáp ứng đầy đủ những tiêu chí này thường có tính thanh khoản cao và khả năng tích lũy giá trị bền vững, trái ngược với những sản phẩm pháp lý mập mờ, rủi ro cao, vốn chỉ có biên độ tăng trưởng thấp và tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay cho đầu cơ ngắn hạn.
Theo bà, "cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng", nhà đầu tư phải hướng tới giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn. Áp lực chi phí đất đai, phát triển dự án và tài chính sẽ sàng lọc những doanh nghiệp yếu vốn hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu.
Cơ hội dành cho dự án giá trị thật
Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam,năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến sự trở lại có chọn lọc. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhiều nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có dòng tiền ổn định, thời gian hoàn vốn dài hơn nhưng ít rủi ro hơn. Đây được xem là sự thay đổi mang tính cấu trúc, giúp thị trường tránh lặp lại những chu kỳ tăng nóng - sụt giảm mạnh.
Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, chu kỳ mới đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và quản trị. Những doanh nghiệp đã tái cấu trúc thành công, giảm nợ vay và tập trung vào sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường được đánh giá có nhiều lợi thế trong giai đoạn tới.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơ hội trong năm 2026 không còn dành cho những doanh nghiệp phát triển dự án theo kiểu dàn trải. Thị trường sẽ sàng lọc rất mạnh. Doanh nghiệp nào không có năng lực thật, không hiểu khách hàng thật sẽ khó tồn tại, chứ chưa nói đến tăng trưởng.
Dù triển vọng được đánh giá tích cực hơn so với giai đoạn trước, nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, bất động sản năm 2026 không phải “miền đất hứa” cho mọi chủ thể. Cơ hội sẽ tập trung vào những phân khúc, địa phương và doanh nghiệp có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, chiến lược dài hạn và cách tiếp cận thận trọng.
Thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, nơi giá trị thật thay thế cho kỳ vọng đầu cơ. Không còn những “sóng lớn” cuốn theo số đông, cơ hội sẽ thuộc về những người kiên nhẫn, hiểu thị trường và sẵn sàng đi đường dài.