Có chu kỳ riêng
Ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những tháng đầu năm 2026 ghi nhận xu hướng giảm nhiệt về giá và tâm lý người mua thận trọng hơn. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì.
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn (thuộc tập đoàn PropertyGuru) cho thấy, một số điều chỉnh nhẹ về giá. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối 2025. Tại TPHCM cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.
“Xu hướng này cho thấy các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ được sự ổn định và mức độ quan tâm cao. Lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 50% ngay sau Tết, nhu cầu đối với nhà riêng TPHCM cũ cũng tăng 36%”, ông Bạch Dương nói.
Trong bối cảnh vĩ mô nhiều biến động, giá vàng liên tục “nhảy múa” và bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhiều người băn khoăn nên giữ tiền ở đâu để an toàn và hiệu quả dài hạn. Ông Bạch Dương, cho rằng nhìn vào quá trình dài từ năm 2015 - 2025, mỗi kênh đầu tư đều có chu kỳ riêng.
Trong 10 năm qua, vàng tăng nhanh khi có biến động nhưng cũng có những quãng thời gian dài đi ngang. Đây là kênh phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra những cú tăng sốc trong ngắn hạn nhưng lại cho thấy đường tăng trưởng đều và ít biến động hơn trong dài hạn.
“Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài”, ông Bạch Dương thông tin.
Thời điểm tốt để đầu tư
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam về mặt “thể chất” là rất tốt và đang trên đà tăng trưởng ấn tượng sau hơn hai thập kỷ tích lũy mạnh mẽ. Đặc biệt, trong giai đoạn 2024 - 2025, sự đẩy mạnh của dòng vốn đầu tư công đã trở thành “liều thuốc kích thích” quan trọng giúp thị trường hồi sinh.
Tuy nhiên, đang có những “căn bệnh” nội tại làm suy yếu sức khỏe thị trường. Tình trạng nguồn cung đang thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến chất lượng sản phẩm chưa cao và sự lệch pha nghiêm trọng giữa các phân khúc. Thực tế cho thấy, các sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh đang áp đảo hoàn toàn nhu cầu ở thực của người dân.
Từ cuối năm 2025 đến nay bất động sản vẫn chịu tác động từ những yếu tố biến động ngắn hạn, nhưng đây thực chất lại là thời điểm tốt để đầu tư.
“Dù thị trường không thiếu những nguồn cung chất lượng và phù hợp nhưng các rào cản về thể chế đang tạo ra những “nút thắt” khiến dòng hàng này bị nghẽn lại. Nhóm cầu trên thị trường hiện nay có lượng rất khỏe nhưng lại không đáp ứng thỏa mãn, dẫn đến việc nguồn vốn trong dân chưa được khai thác hiệu quả. Nếu sức khỏe thị trường không sớm được cải thiện và nhà đầu tư vẫn tiếp tục sai lầm trong việc chọn lựa sản phẩm, nguy cơ rơi vào khủng hoảng hoặc vỡ nợ là hiện hữu”, ông Đính cảnh báo.
Dưới lăng kính của một nhà điều hành, ông Phạm Lâm - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Group chia sẻ, dù giai đoạn từ cuối năm 2025 đến nay vẫn chịu tác động từ những yếu tố biến động ngắn hạn nhưng đây thực chất lại là thời điểm tốt để đầu tư.
Chính tiến trình sàng lọc gắt gao của thị trường đang tạo ra dư địa phát triển lý tưởng cho những dự án bất động sản sở hữu pháp lý minh bạch, tính thanh khoản cao và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định. “Đây là lúc thị trường mở ra cánh cửa rộng lớn cho những nhà đầu tư có đủ kiến thức, năng lực tài chính và chiến lược thận trọng sau khi đã có thời gian nhìn nhận đầy đủ và thấu đáo hơn về các biến số rủi ro”, ông Lâm nói.
Đối với các doanh nghiệp, ông Lâm cho rằng thách thức luôn hiện hữu nhưng chìa khóa sống còn nằm ở khả năng thích ứng linh hoạt, khi vừa phải điều chỉnh để duy trì sự ổn định trong ngắn hạn, vừa phải kiên định đặt mục tiêu phát triển cho dài hạn.
Nghịch lý của thị trường là hiện nay đang thiếu hụt trầm trọng hai phân khúc đối lập: Nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân và phân khúc nhà ở siêu sang. Do đó, các doanh nghiệp buộc phải nhanh chóng tái cấu trúc để thích ứng với giai đoạn này, lấp đầy những khoảng trống cung - cầu hiện hữu.
3 tiêu chí cốt lõi
Để đầu tư trong giai đoạn hiện nay, TS. Nguyễn Văn Đính gói gọn trong một chữ “thật”. Theo đó, mọi quyết định xuống tiền lúc này phải hướng đến ba tiêu chuẩn cốt lõi, gồm sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Ông Đính đặc biệt lưu ý các nhà đầu tư cần phải nâng cao ý thức bảo vệ môi trường và sự minh bạch của thị trường, tuyệt đối tránh xa các hình thức đầu tư “ảo” hoặc những dự án gây tác động tiêu cực đến hệ sinh thái chung.
“Việc đầu tư vào các giá trị thực không chỉ là cách để bảo vệ tài sản cá nhân mà còn là trách nhiệm của mỗi nhà đầu tư trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh”, ông Đính nói.
Tương tự, ông Phạm Lâm cũng dùng duy nhất hai từ “an toàn” để làm kim chỉ nam cho các nhà đầu tư cá nhân. Trong một thị trường còn nhiều biến số, việc ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc, khả năng phòng thủ cao là chiến lược thông minh nhất để trụ vững và chờ đợi những chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.