Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát đi những tín hiệu cho thấy một chu kỳ phục hồi mới có thể hình thành từ năm 2026.
Dù nhận định thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển động tích cực nhưng theo cơ quan quản lý, sự sôi động quay trở lại sẽ không còn giống các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây mà diễn ra theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Đây là thông tin được đại diện Bộ Xây dựng đưa ra tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 2/2026.
Nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung bắt đầu "rục rịch" trở lại
Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, năm 2025 được xem là giai đoạn Chính phủ tập trung xử lý các "điểm nghẽn" lớn của thị trường, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án, thủ tục đầu tư và nguồn vốn.
Những thay đổi này đang tạo tiền đề cho giai đoạn phục hồi tiếp theo.
Một trong những chuyển động đáng chú ý là nhiều dự án từng bị đình trệ trong giai đoạn trước bắt đầu có cơ hội quay lại thị trường sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Khi các dự án được tái khởi động, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ cải thiện rõ rệt so với năm 2025.
Việc nguồn cung tăng lên được kỳ vọng sẽ giúp giảm áp lực tăng giá nhà, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở đối với nhóm người mua có nhu cầu thực.
Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể phục hồi, nhưng động lực chính sẽ không còn đến từ các đợt "sóng đầu cơ" ngắn hạn.
Thay vào đó, sự phục hồi được dự báo gắn nhiều hơn với nhu cầu ở thực, chiến lược đầu tư dài hạn, các dự án có giá trị sử dụng rõ ràng.
Trong bối cảnh đó, một số phân khúc được đánh giá có khả năng tăng trưởng mạnh hơn trong giai đoạn tới gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá hợp lý.
Đây là những phân khúc có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung trong nhiều năm qua vẫn còn hạn chế.
Lộ diện nghịch lý lớn của thị trường
Mặc dù triển vọng nguồn cung sẽ được cải thiện nhưng nhiều chuyên gia cho rằng cấu trúc thị trường vẫn tồn tại một nghịch lý lớn.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, thị trường hiện vẫn nghiêng mạnh về các sản phẩm cao cấp có giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại rất hạn chế.
Tình trạng này đặc biệt rõ rệt tại các đô thị lớn, nơi giá bất động sản liên tục neo ở mức cao. Ngoài ra, một số áp lực mới cũng đang hình thành.
Trong đó, lãi suất tăng được xem là yếu tố tác động trực tiếp tới toàn bộ thị trường:
- Chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn.
- Nhà đầu tư chịu áp lực tài chính lớn hơn.
- Người mua nhà khó tiếp cận tín dụng hơn, đặc biệt là nhóm mua nhà lần đầu.
Cùng lúc đó, các chi phí đầu vào của bất động sản như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí pháp lý vẫn ở mức cao, khiến giá thành sản phẩm khó có khả năng giảm sâu.
Theo nhiều chuyên gia, những khó khăn hiện nay cho thấy thị trường bất động sản không chỉ cần các giải pháp ngắn hạn mà cần một quá trình tái cấu trúc toàn diện.
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng nhà ở xã hội cần được xem như một phần bình thường của thị trường nhà ở, thay vì chỉ là một chương trình hỗ trợ mang tính thời điểm. Khi nguồn cung nhà ở xã hội được phát triển ổn định, thị trường sẽ có cơ hội cân bằng lại cấu trúc sản phẩm.
Bên cạnh đó, thị trường cũng cần đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Việc phát triển các kênh huy động vốn dài hạn và hiệu quả sẽ giúp tăng khả năng chống chịu của thị trường trước các biến động kinh tế.
Theo dự báo của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn phục hồi tới đây, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt.
Người mua nhà và nhà đầu tư sẽ ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án sở hữu: Pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, giá trị sử dụng thực và uy tín của chủ đầu tư. Theo đại diện Bộ Xây dựng, chính xu hướng lựa chọn này sẽ tạo ra nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn tiếp theo.