Hiện nay, việc mua nhà thế chấp ngân hàng ngày càng trở nên phổ biến. Phần lớn những căn nhà này được rao bán với giá rẻ hơn giá thị trường bởi đa số chủ nhà bán trong hoàn cảnh đang nợ ngân hàng và không thể thu xếp được tài chính để trả gốc và lãi.
Tuy nhiên, việc mua bán nhà thế chấp ngân hàng lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.
Thứ nhất, nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không nắm được chính xác các thông tin liên quan đến thửa đất và ngôi nhà muốn mua.
Thứ hai, có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn.
Ngoài ra, thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp - ngân hàng.
Chính vì vậy, theo các chuyên gia, khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp, cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán (bên thế chấp) - người mua - ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Văn bản này sẽ là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp…
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người mua cần đọc kỹ biên bản, đảm bảo các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.
Ngoài lập biên bản thoả thuận ba bên, khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng. Sau đó, bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Sau đó, các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thỏa thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Cuối cùng, bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thỏa thuận ba bên.
Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán.
Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Sau khi tiến hành xoá chấp và lấy sổ đỏ về, các bên ra công chứng thực hiện các thủ tục mua bán nhà đất như bình thường.
Các chuyên gia khuyến cáo, việc mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro và phức tạp hơn so với mua nhà đất thông thường, vì vậy, người mua cần nghiên cứu kỹ và tỉnh táo khi giao dịch.