Các chuyên gia cho rằng giá trị bất động sản trong 5-10 năm tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào quy hoạch, hạ tầng và tốc độ phát triển của khu vực.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu ở thực được xem là những yếu tố dẫn dắt, làm thay đổi cả nguồn cung, nhu cầu lẫn cách nhà đầu tư lựa chọn tài sản.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đang ghi nhận ba thay đổi lớn.
Trước hết, quy hoạch và hạ tầng trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu. Tại Hà Nội và TPHCM, các định hướng quy hoạch dài hạn cùng những dự án hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, cao tốc liên vùng đang từng bước làm thay đổi bản đồ phát triển bất động sản. Nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm mà dịch chuyển ra các khu vực cận trung tâm, vùng vệ tinh và những trục phát triển mới.
Theo ông Tuấn, từ khoảng năm 2019, nguồn cung mới tại TPHCM đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khu Đông và các vùng đô thị mở rộng ghi nhận nguồn cung tăng, phản ánh xu hướng phát triển theo các hành lang hạ tầng lớn. Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng diễn ra khi nguồn cung mới mở rộng theo các tuyến vành đai, các đại đô thị và những trục kết nối mới.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định: "Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành”.
Bên cạnh sự dịch chuyển về nguồn cung, thị trường cũng bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ hơn. Các chính sách về chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Dù chưa tạo tác động tức thì đến thanh khoản trong ngắn hạn, những thay đổi này được kỳ vọng sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.
Cùng với đó, thị trường ngày càng phân hóa rõ nét. Nếu giai đoạn 2021-2022 nhiều phân khúc cùng tăng giá thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã có sự khác biệt rõ rệt. Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định, trong khi đất nền và một số loại hình có tính đầu cơ cao chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi cách lựa chọn tài sản, ưu tiên giá trị sử dụng, khả năng thanh khoản và tiềm năng phát triển dài hạn của khu vực.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing - cho biết đây là thời điểm nhà đầu tư cần rà soát toàn bộ danh mục bất động sản đang sở hữu để đánh giá tài sản nào nên tiếp tục nắm giữ, tài sản nào cần ưu tiên đầu tư và đâu sẽ là bất động sản chủ lực trong danh mục 5-10 năm tới.
Theo đại diện OneHousing, hiện bức tranh quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị đã rõ ràng hơn, các thông tin quy hoạch đều được công khai. Vì vậy, nhà đầu tư nên dựa trên quy hoạch để quyết định nơi sinh sống hoặc lựa chọn khu vực đầu tư trong tương lai.
Ông Trung dẫn lại những giai đoạn từng tạo ra cơ hội gia tăng tài sản như khi thành lập TP Thủ Đức, Hà Nội mở rộng địa giới sau sáp nhập Hà Tây hay khu vực phía Đông Hà Nội phát triển mạnh. Tuy nhiên, theo ông, bối cảnh hiện nay đã thay đổi, những chiến lược từng thành công như phân lô bán nền hoặc đầu tư theo phong trào tại các địa phương không còn phù hợp như trước.
Theo ông Trung, khi lựa chọn bất động sản có giá trị trong tương lai, yếu tố quan trọng nhất không phải dự án đẹp đến đâu mà là quy hoạch dân số của khu vực trong 5-10 năm tới, cùng với sự phát triển của hạ tầng, metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình động lực. Sau khi xác định được khu vực đáng đầu tư, nhà đầu tư cần tính toán bài toán tài chính, duy trì nguồn dự phòng và kiểm soát dòng tiền khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
Nguồn: laodong.vn