Dù đất nằm trong quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được pháp luật bảo đảm một số quyền quan trọng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Khi đất nằm trong khu vực quy hoạch, nhiều người cho rằng quyền lợi của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế đáng kể. Tuy nhiên, theo các quy định pháp luật hiện hành và các quy định mới áp dụng trong năm 2026, người dân vẫn được bảo đảm một số quyền quan trọng.
Trước hết, trong một số trường hợp, người sử dụng đất vẫn có thể đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Từ ngày 1/1/2026 đến 30/6/2026, quy định này được áp dụng theo Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi năm 2020) và Nghị định 140/2025/NĐ-CP. Theo đó, nếu sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp xã mà cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã công bố, đồng thời cũng không thực hiện điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất, thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Từ ngày 1/7/2026, nội dung này tiếp tục được điều chỉnh theo Luật Xây dựng 2025. Theo quy định mới, giấy phép xây dựng có thời hạn có thể được cấp cho các công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn hoặc quy hoạch ngành được phê duyệt và công bố, nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, người dân có đất nằm trong quy hoạch vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện nhiều quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, tùy theo từng trường hợp cụ thể. Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp xã, người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền theo Luật Đất đai 2024. Những quyền này bao gồm việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện, được hưởng thành quả đầu tư trên đất, được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định, cũng như được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, người sử dụng đất cũng được bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi bị xâm phạm và được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu Nhà nước thu hồi đất.
Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, quyền của người sử dụng đất có thể bị hạn chế ở một số nội dung nhất định. Cụ thể, nếu diện tích đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã được phê duyệt, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm. Tuy nhiên, họ vẫn có thể sửa chữa, cải tạo công trình hiện có hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, nếu sau khi công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà cơ quan có thẩm quyền không thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai, thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
Một quyền quan trọng khác của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch là quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai 2024, người dân sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, chẳng hạn như đang sử dụng đất hợp pháp và không phải là đất thuê trả tiền hằng năm. Ngoài ra, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Trong một số trường hợp khác, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường nếu có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền; có giấy tờ hợp lệ làm căn cứ cấp giấy chứng nhận; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký; hoặc được sử dụng đất theo thỏa thuận xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp, hoặc theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, việc đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất mất đi toàn bộ quyền lợi. Trong nhiều trường hợp, người dân vẫn có thể tiếp tục khai thác, sử dụng đất hợp pháp và được bảo đảm quyền lợi theo quy định của pháp luật cho đến khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch.