Nếu như hiện nay, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở tính theo bảng giá đất, thì từ ngày 1.7, phải nhân thêm hệ số K. Điều đó khiến thuế, phí, tiền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp dự kiến sẽ phải đóng cao hơn nhiều.
Tăng đến gần 259%
Theo dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mà Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến, hệ số K nhân (x) với bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại Nghị quyết 254/2025.
Ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM nhận xét, với việc TP.HCM ban hành hệ số K cao nhất lên đến 2,59 lần, đồng nghĩa với việc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích phải đóng tăng đến gần 259% so với hiện hành.
Điều đáng ghi nhận lần này là hệ số K đối với đất nông nghiệp theo dự thảo dao động từ 1 lần đến 10,56 lần. Hệ số K của đất nông nghiệp cao nhất ở các địa phương đang có quá trình đô thị hóa mạnh như tuyến đường Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu ở xã Tân Vĩnh Lộc có hệ số K lên đến 10,12 lần hay tại xã Hồ Tràm có hệ số K lên đến 10,56 lần.
Tuy nhiên, mức tăng này so với đất ở cũng không đáng là bao vì hiện nay giá đất nông nghiệp đang quá thấp. Trong cùng một thửa đất nhưng vừa có đất ở vừa có đất nông nghiệp vẫn tồn tại nghịch lý hai giá đất.
TS Phạm Viết Thuận nhấn mạnh, việc điều chỉnh hệ số K tăng cao sẽ khiến giá đất tính thuế, phí tăng mạnh, hệ lụy trực tiếp dẫn đến áp lực tài chính nặng nề cho người dân khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng vọt, làm đội giá thành nhà ở. Điều này có thể kéo theo hệ lụy lạm phát cục bộ do chi phí mặt bằng kinh doanh leo thang là điều khó tránh khỏi.
Đối với người dân, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi sang tên, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp mới sổ hồng sẽ tăng mạnh. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở khu vực đô thị hoặc ven đô, không đủ khả năng tài chính để đóng tiền sử dụng đất nguy cơ bỏ hoang hoặc treo hồ sơ, không dám làm thủ tục vì số tiền thuế phải nộp vượt quá khả năng chi trả.
Giá bất động sản sẽ còn tăng cao
Không chỉ người dân, theo TS Phạm Viết Thuận, đối với doanh nghiệp và nền kinh tế sẽ đội chi phí triển khai dự án. Bởi đối với các dự án bất động sản, việc áp dụng hệ số K cao làm tăng mạnh chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước sẽ tăng vượt xa kỳ vọng an cư của đại đa số thế hệ trẻ.
Để bù đắp chi phí đầu vào khổng lồ, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán sản phẩm. Điều này làm giảm nguồn cung nhà ở giá rẻ, gia tăng bất bình đẳng xã hội và khiến người lao động khó tiếp cận nhà ở hơn.
Ngoài ra còn tăng chi phí thuê mặt bằng sản xuất, chi phí thuê đất tại các cụm, khu công nghiệp hoặc mặt bằng kinh doanh tăng cao sẽ đẩy giá thành sản phẩm, dịch vụ lên theo, tạo áp lực lạm phát và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Đối với ngân sách Nhà nước và xã hội rủi ro thất thu do giao dịch "ngầm" khi để giảm thiểu số thuế, phí phải nộp, nhiều giao dịch mua bán trên thị trường sẽ khai báo giá trị thấp hơn thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng. Điều này còn gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước và dẫn đến thất thu thuế.
Khi giá đất bị điều chỉnh tăng quá nhanh, sự chênh lệch lợi ích giữa các khu vực có thể dẫn đến phát sinh các khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.
Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị ảnh hưởng nặng nề bởi hệ số K quá cao.
Vấn đề trên đi ngược với quan điểm của TP.HCM từ trước đến nay khi TP cho rằng các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị nếu tính tiền sử dụng đất bằng cách tính lấy giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số K thì số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp rất cao so với việc áp dụng phương pháp thặng dư.
Ông Lê Hoàng Châu đưa ví dụ, khu đất tại đường Nguyễn Xiển, TP.Thủ Đức (cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số K khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… đều áp dụng giá đất là 80 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn 2,28 lần so với việc dùng hệ số K nhân với bảng giá đất để tính. Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.
Cả TS Phạm Viết Thuận và ông Lê Hoàng Châu đều kiến nghị điều chỉnh hệ số K bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1, nghĩa là không tăng và có thể giảm để khuyến khích các nhà đầu tư chiến lược đầu tư vào TP.HCM. Đặc biệt là các chủ đầu tư chuyên ngành công nghệ cao, chip và vi chip.
Đồng thời chỉ điều chỉnh hệ số K khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ không quá khó như hiện nay hoặc đến khi đã bình ổn được quỹ nhà ở cho xã hội theo tinh thần của Tổng Bí thư và Thủ tướng đã nêu trong các chính sách quốc gia 2026.