Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực đã quy định rõ 3 trường hợp được sửa đổi bảng giá đất, nhằm tăng tính linh hoạt trong quản lý và tiệm cận sát hơn với biến động thị trường.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, bảng giá đất sẽ được xem xét sửa đổi trong ba trường hợp chính.
Thứ nhất, khi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường thay đổi vượt khỏi ngưỡng cho phép. Cụ thể, nếu hệ số này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, bảng giá đất sẽ phải điều chỉnh tương ứng để bảo đảm phù hợp thực tế.
Thứ hai, trong trường hợp có thay đổi về địa giới hành chính hoặc các yếu tố định danh như tên khu vực, vị trí, tuyến đường, đoạn đường… nhưng không làm thay đổi giá đất. Khi đó, bảng giá đất được sửa đổi nhằm cập nhật thông tin, bảo đảm tính chính xác và đồng bộ.
Một phần trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
Thứ ba, việc sửa đổi có thể được thực hiện theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất, kể cả khi không thuộc hai trường hợp nêu trên. Quy định này mở ra dư địa linh hoạt cho các địa phương trong quá trình điều hành.
Không chỉ quy định các trường hợp sửa đổi, Nghị định 49/2026/NĐ-CP còn làm rõ các căn cứ để xây dựng, điều chỉnh và bổ sung bảng giá đất.
Theo đó, việc xác định giá đất phải dựa trên quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15, cùng với các phương pháp định giá đất đã được pháp luật quy định.
Trong trường hợp cần tính toán chi phí đầu tư xây dựng, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào suất vốn đầu tư do UBND cấp tỉnh công bố; nếu địa phương chưa ban hành, sẽ áp dụng theo mức do Bộ Xây dựng công bố.
Bên cạnh đó, hàng loạt yếu tố khác cũng được đưa vào quá trình xác định giá đất như: Biến động thị trường, kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương, cũng như yêu cầu quản lý nhà nước trong từng giai đoạn.
Việc quy định rõ các trường hợp và căn cứ sửa đổi bảng giá đất được đánh giá là bước tiến nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, đồng thời giúp bảng giá đất phản ánh sát hơn với diễn biến thị trường.
Trong bối cảnh giá đất có nhiều biến động, cơ chế điều chỉnh linh hoạt sẽ giúp địa phương chủ động hơn trong điều hành, hạn chế độ trễ chính sách và tạo nền tảng minh bạch cho thị trường bất động sản.