Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị định 103) và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 về Quỹ phát triển đất.
Điều đáng chú ý là dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất mặc dù quy định này chưa phù hợp với thiện tiễn, gây khó khăn cho doanh nghiệp, tăng chi phí tiền sử dụng đất, đẩy giá nhà tăng cao.
Cụ thể, Dự thảo nghị định giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng rất cần thiết để sửa đổi điều khoản về thu bổ sung tiền sử dụng đất tại Nghị định 103, Nghị định 104 trong bối cảnh chúng ta sắp sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.
“Tuy nhiên, việc đề xuất bãi bỏ quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất tại Nghị định 103 lại trái với quy định tại Luật Đất đai 2024. Bởi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, ông Châu khẳng định.
Chính vì vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng rất cần thiết sửa đổi Điều 257 Luật Đất đai để làm cơ sở điều chỉnh, bổ sung cho các Nghị định 103. “Bộ Chính trị đã có Nghị quyết 66 về vấn đề xây dựng thể chế pháp luật. Cho nên những quy định mà pháp luật ban hành chưa phù hợp là phải sửa đổi, bổ sung, thay thế, thậm chí là phải bãi bỏ", ông Châu nhấn mạnh.
Cũng theo Chủ tịch HoREA: "Hiện nay, Thủ tướng đã yêu cầu ngay trong tháng 6 này các Bộ, Ngành soạn dự thảo ngay Nghị quyết của Chính phủ để sửa một số Nghị định, Nghị quyết bất cập, thậm chí các điều khoản quy định chưa phù hợp tại các Luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai”.
“Tôi cho rằng, việc sửa đổi quy định về thu bổ sung tiền sử dụng đất tại Điều 257 cần phải làm ngay để khơi thông cho các dự án, tạo nguồn cung cho thị trường, giúp giảm giá nhà, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng sẽ sớm có văn bản kiến nghị lên Bộ Chính trị, Chính phủ về vấn đề này”, ông Châu khẳng định.
Bàn về những bất cập trong Luật Đất đai, Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết sau gần một năm có hiệu lực Luật Đất đai 2024 là trụ cột pháp lý về quản lý và sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đặt ra kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc tồn tại, tạo động lực cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai. Tuy nhiên, Luật cũng tồn tại những bất cập.
“Hiện nay, Bộ chính trị rất quyết tâm trong việc sửa đổi, bổ sung các Luật hiện hành. Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ có một đợt rà soát những quy định chưa hợp lý để sửa đổi, bổ sung”, ông Lực nhấn mạnh.
Được biết, mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có ý kiến đóng góp, xây dựng dự án sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 để có cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV..
Ngay đầu tháng 5, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố, đề nghị đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2024 và xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV.
Theo đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố đánh giá theo các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó đánh giá về 3 nội dung trọng tâm.
Thứ nhất, đánh giá về tình hình ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về đất đai theo thẩm quyền được giao trong Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành. Trong đó, đánh giá về phân cấp thẩm quyền ban hành văn bản, về việc tuân thủ các quy định của văn bản cấp trên, về tính thống nhất, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, về vướng mắc, khó khăn nếu có.
Thứ hai, đánh giá về công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; về hình thức tổ chức, đối tượng, số lượng các khóa tập huấn, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, vướng mắc, khó khăn (nếu có).
Thứ ba, tập trung đánh giá về tình hình tổ chức thực hiện quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Thu bổ sung tiền sử dụng đất là không hợp lý khi lỗi không thuộc về doanh nghiệp
Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc điều hành Công ty Luật ANVI cho rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý. Nhà nước không thể cho không hay bán rẻ, nhưng cũng không nên định giá quá cao và tận thu, mà cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai, sản xuất, kinh doanh.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, nếu chậm định giá đất không xuất phát từ doanh nghiệp nên việc truy thu bổ sung 5,4% mỗi năm là không hợp lý. Doanh nghiệp không quyết định được thời gian định giá đất, nên việc thu bổ sung tiền sử dụng đất là chưa đúng. Nhà nước cần điều phối hợp lý thay vì tận thu làm tăng chi phí, đẩy giá bất động sản lên cao.
Hiện nay, Chính phủ đang kêu gọi giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất vô hình chung làm tăng chi phí, đẩy giá thành bất động sản tăng cao. Điều này đang đi ngược chủ trương hỗ trợ doanh nghiệp, như giảm thuế, miễn tiền thuê đất theo các nghị quyết hiện hành”, ông Đức nhấn mạnh.