Tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) nhận định sau một năm thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn nhiều vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi.
Cụ thể, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định hiện hành chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.
Việc yêu cầu lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện làm tăng thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất, khiến đất chậm được đưa vào sử dụng.
Luật Đất đai 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị, nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, mà dùng chính quy hoạch này để quản lý.
Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn còn thấp. Nhiều nơi quy hoạch chưa bao phủ toàn địa giới hành chính, khiến dù đã có quy hoạch, địa phương vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí.
Theo Bộ NN&MT, việc giao đất, cho thuê đất hiện chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy trình này phụ thuộc vào trình tự, thủ tục của pháp luật về đấu giá và đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị.
Trong khi đó, nhiều trường hợp vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến tiến độ dự án kéo dài, đất chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Ngoài ra, với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, có vai trò thúc đẩy phát triển địa phương hoặc vùng, rất cần nhà đầu tư có năng lực vượt trội.
Tuy nhiên, cơ chế đấu thầu hiện nay khiến quá trình thực hiện kéo dài và có thể không chọn được nhà đầu tư thật sự đáp ứng yêu cầu như kỳ vọng.
Bộ NN&MT cho rằng quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước để phục vụ phát triển kinh tế (kể cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng hoặc thuê đất) làm kéo dài thời gian, tăng thủ tục và chi phí tuân thủ.
"Điều này đặc biệt gây khó khăn cho các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất trên trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương", Bộ NN&MT nhận định.
Điều chỉnh loạt quy định về định giá đất
Tại dự thảo tờ trình sửa luật, Bộ NN&MT cho biết việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung. Trong đó có nhóm nhằm tháo gỡ vướng mắc khi thực hiện luật và nhóm điều chỉnh để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
Đáng chú ý, với vấn đề tài chính đất đai, Bộ đề xuất sửa khoản 10 điều 13 (quy định quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu toàn dân về đất đai), theo hướng quy định hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng và thuê đất theo từng loại dự án, cùng hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi triển khai dự án.
Sửa đổi, bổ sung điều 158 theo hướng sửa đổi nguyên tắc định giá đất, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.
Sửa đổi điều 159, 160 Luật Đất đai theo hướng sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất; đồng thời để tính thuế, phí liên quan, xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy định hệ số điều chỉnh giá đất là tỉ lệ tăng hoặc giảm theo khu vực, vị trí đã nêu trong bảng giá nhằm điều chỉnh mức giá hằng năm. Hệ số này có thể được sửa đổi, bổ sung trong năm.
UBND cấp tỉnh được giao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm, bắt đầu từ năm kế tiếp kỳ 5 năm của bảng giá đất.
Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình xây dựng và ban hành hệ số này. Riêng các chính sách thuế liên quan sẽ được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật về thuế.
Sửa đổi, bổ sung điều 161 và 162 để quy định rõ nội dung liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất.
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ NNMT đề xuất hai phương án:
Phương án 1: thay thế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Phương án 2: không quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, dự thảo bổ sung hai trường hợp:
Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án cấp bách, phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, đô thị, du lịch, thương mại…
Thứ hai, trường hợp sử dụng đất để triển khai dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nhưng hết thời hạn (kể cả gia hạn) vẫn chưa thỏa thuận xong.
Nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.