Nhu Cầu Mua Bất Động Sản Và Giá Bán Đều Tăng Trở Lại
Theo nghiên cứu của DXS – FERI mới đây cho thấy, tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường bất động sản ước tăng khoảng 360% so với cùng kỳ năm 2023. Xét theo hiệu suất thực tế thì tỷ lệ mua bất động sản trong 2 tháng kinh doanh của quý 1/2024 (loại trừ thời gian nghỉ Tết), con số này đạt mức tương đương tỷ lệ hấp thụ của quý 4/2023.
Cụ thể tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường quý 1/2024 vào khoảng 25-30%, tăng so với con số 5-10% so với cùng kỳ. Trong đó khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận phía Bắc đang ghi nhận diễn biến mua bất động sản tích cực nhất với tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình 30-40%, tăng 320% so với quý 1 năm ngoái.
Khu vực TP.HCM và các tỉnh phía Nam có sức mua bất động sản đạt từ 20-25%, duy trì như quý 4/2023 nhưng đã tăng 180% so với cùng kỳ. Lượng hấp thụ bất động sản miền Trung cũng tăng 250% và tăng mạnh nhất ở các thị trường Tây Nam Bộ với tỷ lệ phục hồi giao dịch nhà đất lên đến 500% so với cùng kỳ 2023.
Cũng theo đơn vị này, trong quý 1/2024 ngoại trừ một số dự án hạng sang, giá bán sơ cấp duy trì xu hướng ổn định, hầu hết giá chào bán mới của các dự án đang ở mức khá hợp lý. Giá bán thứ cấp biến động tăng cục bộ tại một số thị trường, riêng giá bán căn hộ Hà Nội ghi nhận tăng mạnh, mức tăng từ 3-5% so với cùng kỳ. Nhà phố, biệt thự khu vực này cũng tăng thêm 2-3%, riêng đất nền vẫn chưa ghi nhận biến động giá.
Còn với TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, giá bán chung cư cũng tăng nhẹ 2-3%, chủ yếu là do giỏ hàng mới đến từ các dự án cao cấp, hạng sang mở bán. Nhà phố và biệt thự phía Nam cũng ghi nhận tăng nhẹ giá từ 1-3% chủ yếu khu vực Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương. TP.HCM hầu như không có dự án nhà liền thổ mới nào triển khai trong thời gian qua.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ chung cư TP.HCM tiếp tục tăng thêm từ 2-5% so với cùng kỳ 2023. Cụ thể, biến động giá rao bán căn hộ chung cư TP.HCM phân khúc cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5%; trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 35 triệu đồng/m2) lại giảm 4% so với cùng kỳ.
Xét về khía cạnh nguồn cung, trong quý 1, TP.HCM và các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 1.200 sản phẩm nhà đất mở bán mới chủ yếu đến từ rổ hàng của những dự án cũ. Chỉ mới có khoảng 2 dự án cao cấp triển khai mới trong quý vừa qua nhưng giao dịch khá chậm.
Tuy nguồn cung thấp, song các sản phẩm căn hộ tại TP.HCM và phía Nam lại đa dạng giá bán ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, phân khúc bình dân ghi nhận mức giá bán từ 35-50 triệu đồng/m2 (tăng 10-15% so với cùng kỳ); phân khúc trung cấp với giá bán từ 50-80 triệu đồng/m2 (tăng 5-7% so với cùng kỳ); phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá bán tăng đột biến từ 80-125 triệu đồng/m2 (tăng 20-30% so với cùng kỳ); phân khúc hạng sang mức giá lên đến 300 triệu đồng/m2 và được duy trì ổn định so với quý 1/2023.
Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm căn hộ tại TP.HCM thấp hơn Hà Nội nhưng đã có sự tăng trưởng so với cùng kỳ 2023 từ 1,25 – 1,5 lần. Tăng tốt nhất đối với các sản phẩm có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chuyên gia nhận định, các sản phẩm căn hộ có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ không còn nhiều trong thời gian tới.
Khả Năng Giá Nhà Sẽ Còn Tăng Tiếp
Theo ông Nguyễn Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Đất Xanh Services, niềm tin thị trường dần chuyển biến tích cực, tỷ lệ khách hàng đăng ký tham quan dự án, nhà mẫu ước tăng từ 5 – 7 lần so với cùng kỳ quý 1/2023. Động thái này cho thấy người mua bất động sản đã bắt đầu vững tâm lý và chuẩn bị cho việc trở lại với thị trường này.
Ông Phạm Anh Khôi cho rằng, dựa theo kịch bản lý tưởng, nếu lãi suất vay ngân hàng duy trì ở khoảng từ 8-10%, nguồn cung bất động sản tăng 30-40% thì tỷ lệ hấp thụ của người mua bất động sản sẽ tăng lên 40-50%, kéo theo đó là giá bán nhà đất cũng sẽ tăng thêm từ 10-20% trong các quý tới.
Còn theo kịch bản kỳ vọng, nguồn cung sản phẩm mới chỉ tăng 20-30%, lãi suất vay duy trì biên độ từ 9-11% thì sức mua bất động sản sẽ cải thiện thêm 30-40% và giá nhà sẽ vẫn tăng nhưng ở khoảng từ 3-5% so với mức hiện tại.
Với kịch bản xấu nhất, khi mà thị trường tiếp tục “tắc” cung như hiện nay, lãi suất thả nổi vẫn ở biên độ trên 10% thì khả năng cao sức mua bất động sản duy trì ở tầm 20% và giá nhà chỉ đi ngang, vẫn khó giảm trong giai đoạn tới.
Nhìn chung giới chuyên gia dự báo giá căn hộ chung cư TP.HCM có thể sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới triển khai ra thị trường đang khan hiếm và gần như chỉ còn nguồn hàng ở loại hình cao cấp, hạng sang mới triển khai sẽ làm thay đổi mặt bằng giá tại nhiều khu vực. Điều này cũng kéo theo giá bán thứ cấp tại các dự án cũ đã bàn giao trên cùng khu vực sẽ tăng chứ không giảm như thời gian qua. Nhiều khả năng giá căn hộ TP.HCM sẽ tăng trở lại ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Từ phía các chủ đầu tư, chính sách bán hàng vẫn duy trì theo hướng có lợi cho người mua nhà để tranh thủ đẩy hàng tồn kho và vực dậy thanh khoản mới nhen nhóm của thị trường.