Từ ngày 1/8/2024 ba Luật liên quan bất động sản chính thức có hiệu lực đã và đang tạo niềm tin mãnh liệt cho các nhà đầu tư. Trong đó, các “tay to” từng đi săn hàng ngộp, ôm đất phân lô để chờ Luật mới như “mở cờ trong bụng” vì cho rằng, việc siết phân lô bán nền ở 105 khu đô thị loại 2-3 đang trao cơ hội tăng giá trong thời gian tới.
Quy định về Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đồng loạt chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới.
Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tại các khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Luật mới mở rộng phạm vi áp dụng hơn so với trước đây vốn chỉ áp dụng tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
Quy định này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 mang đến những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong tầm nhìn dài hạn, có thể kể đến như: Giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền; đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ sau đó bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia; đảm bảo đồng bộ tính mỹ quan về kiến trúc, quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua).
Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường tại các khu vực bị hạn chế. Từ đó thúc đẩy việc tăng giá đất nền – phân khúc vốn rất dễ diễn ra nóng sốt cục bộ.
Từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2023, đất nền phân lô khu ven Tp.HCM liên tục bán lỗ, thậm chí xuất hiện tình trạng bán tháo ở các nhà đầu tư ngộp tài chính. Cũng chính khoảng thời gian này, thị trường xuất hiện các nhóm nhà đầu tư “tay to” âm thầm săn đất, ôm hàng giá ngộp. Đến quý 1/2024 vẫn còn tình trạng này diễn ra tại thị trường phía Nam, mặc dù mức giá ngộp đã dần hạ nhiệt.
Việc săn đất phân lô đón đầu Luật mới cho thấy bước nhìn xa của những nhà đầu tư lâu năm trên thị trường. Khi Luật có hiệu lực, nguồn cung đất phân lô bị siết lại, đồng nghĩa sẽ trao cơ hội cho các sản phẩm hiện hữu, có sổ. Nguồn hàng “tay to” đang ôm được kì vọng sẽ “bật giá” mạnh theo thị trường, chưa kể mức chênh tốt từ việc ôm được nguồn hàng giá rẻ trước đó. Nhờ Luật có hiệu lực sớm, không ít nhà đầu tư đang ở trạng thái “phấn chấn” chờ tin vui.
Dẫu vậy, khi đem câu hỏi liệu đất nền phân lô phía Nam có xảy ra tình trạng tăng giá mạnh và sốt nóng sau thời gian Luật có hiệu lực hay không, hầu hết người trong ngành đều cho rằng, thị trường đất nền sẽ khó có hiện tượng tăng giá hoặc sốt nóng đột biến trong ngắn hạn về nguồn cung lẫn sức cầu.
Lý do, bất động sản hiện đang bị ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô, khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu như chiến sự, bất ổn kinh tế thế giới, lạm phát kéo dài. Kế nữa, nhìn tổng thể, thị trường đất nền vẫn tiếp diễn có sự giằng co giữa hai thái cực: một bộ phận nhà đầu tư đã vay mua bất động sản đang cố gắng “gồng” lãi ngân hàng. Bộ phận khác vẫn còn tâm lý thờ ơ với bất động sản.
Chưa kể, các bộ luật mới được ban hành, có hiệu lực từ 1/8 nhưng vẫn cần thời gian cho các Thông tư, Nghị định hướng dẫn triển khai được ban hành và áp dụng. Theo đó, thị trường cần thời gian để “ngấm” chính sách. Những kì vọng của là nhà đầu tư là điều dễ hiểu, song để bất động sản “bật dậy” còn liên đới nhiều yếu tố khác.