Theo Nghị quyết 254 có hiệu lực vào ngày 1/1/2026, mức giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở (tức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp) chỉ áp dụng trong các trường hợp dưới đây.
Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyên quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở. Còn đất nông nghiệp không có đất ở nếu phù hợp quy hoạch thì khi chuyển sang đất ở vẫn phải đóng 100%.
Do đó, người dân cần đặc biệt lưu ý, bởi không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều được giảm. Pháp luật chỉ cho phép áp dụng ưu đãi trong một số trường hợp nhất định.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư có cần xin phép không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và được cấp phép như sau. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nghĩa là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo đúng trình tự và quy định pháp luật.
Về thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định như dưới đây.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân quyền, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư trong các trường hợp sau: Cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư đối với tổ chức trong nước.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư trong các trường hợp sau đây: Cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư đối với cá nhân. Trường hợp cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.