Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Theo đó, từ năm 2026, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở thì chỉ phải nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất trong phạm vi diện tích nằm trong hạn mức hoặc 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương
Mức ưu đãi này chỉ áp dụng trong trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở và chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
Riêng đối với trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đất vườn sang đất ở mà diện tích xin chuyển vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:
Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
[...]
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
[...]
c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
Giả sử một người có 3 mảnh đất đủ điều kiện lên thổ cư, mỗi mảnh 400 m², với thông tin như sau:
|
Mảnh đất |
Hạn mức diện tích đất ở |
Chênh lệch giá |
|
Khu A |
150 m² |
10 triệu đồng/m² |
|
Khu B |
200 m² |
8 triệu đồng/m² |
|
Khu C |
250 m² |
6 triệu đồng/m² |
Với mảnh đất tại khu vực A (400 m²), 150 m² đầu tiên trong hạn mức chỉ phải nộp 30% tiền chênh lệch; 150 m² tiếp theo vượt hạn mức nhưng chưa vượt quá 01 lần hạn mức nên nộp 50%; 100 m² còn lại do vượt quá 01 lần hạn mức phải nộp đủ 100%. Tổng số tiền phải nộp sau khi áp dụng Nghị quyết 254 là 2,2 tỷ đồng.
Đối với mảnh đất tại khu vực B, hạn mức đất ở là 200 m². Theo đó, 200 m² đầu tiên nộp 30% tiền chênh lệch, 200 m² tiếp theo nộp 50%. Trường hợp này không có diện tích vượt quá 01 lần hạn mức, nên toàn bộ thửa đất đều được hưởng ưu đãi. Tổng số tiền phải nộp là 1,28 tỷ đồng.
Với mảnh đất tại khu vực C, hạn mức đất ở là 250 m². Trong đó, 250 m² đầu tiên nộp 30%, 150 m² còn lại nộp 50% và không phát sinh diện tích phải nộp 100%. Tổng số tiền phải nộp sau ưu đãi là 0,90 tỷ đồng.
|
Mảnh đất |
Nếu đóng 100% |
Số tiền đóng
áp dụng Nghị định 254 |
Số tiền được giảm |
|
Khu A |
4 tỷ |
2,2 tỷ |
1,8 tỷ |
|
Khu B |
3 tỷ |
1,28 tỷ |
1,92 tỷ |
|
Khu C |
2 tỷ |
0,9 tỷ |
1,5 tỷ |
Nếu tính theo quy định hiện hành, tức là phải nộp đủ 100% tiền chênh lệch cho toàn bộ 400 m², thì số tiền sử dụng đất lần lượt là 4 tỷ đồng tại khu vực A, 3,2 tỷ đồng tại khu vực B và 2,4 tỷ đồng tại khu vực C. Như vậy, khi áp dụng Nghị quyết 254, số tiền được giảm tương ứng là 1,8 tỷ đồng (khu A), 1,92 tỷ đồng (khu B) và 1,5 tỷ đồng (khu C).
Từ các con số này có thể thấy, mảnh đất có số tiền phải nộp thấp nhất chưa chắc đã là mảnh có lợi nhất về chính sách. Do Nghị quyết 254 quy định chỉ được áp dụng ưu đãi một lần cho một thửa đất, người sử dụng đất nên lựa chọn mảnh được giảm nhiều tiền nhất. Trong ví dụ nêu trên, mảnh đất tại khu vực B là phương án có lợi nhất, với mức giảm 1,92 tỷ đồng, cao hơn so với hai khu vực còn lại. Còn 2 mảnh đất còn lại người dân phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất.