Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định chi tiết cách ghi thông tin trên sổ đỏ, làm rõ nhiều trường hợp như tài sản chung vợ chồng, nhiều người đứng tên hay quyền sở hữu không kèm quyền sử dụng đất.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, trong đó Điều 12 quy định cụ thể cách thể hiện thông tin người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định, mọi thông tin ghi trên sổ đỏ phải căn cứ vào giấy tờ nhân thân hoặc giấy tờ pháp lý hợp lệ. Điểm mới đáng chú ý là cách ghi được phân loại rõ ràng theo từng nhóm đối tượng, nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất trên toàn quốc.
Phân loại chi tiết theo từng đối tượng sử dụng đất
Đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, sổ đỏ phải ghi rõ danh xưng "Ông" hoặc "Bà", kèm họ tên đầy đủ và ngày tháng năm sinh.
Trong khi đó, với cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc diện cấp sổ đỏ, ngoài các thông tin cơ bản còn phải ghi thêm quốc tịch.
Một phần trong nội dung Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.
Đối với tổ chức, bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thông tin được ghi theo đúng tên pháp lý trong hồ sơ. Trường hợp là cộng đồng dân cư, tên gọi sẽ được thể hiện theo cách cộng đồng tự xác định.
Làm rõ trường hợp tài sản chung và nhiều người đứng tên
Một điểm đáng chú ý của Thông tư là quy định cụ thể về tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, sổ đỏ có thể ghi tên một người, kèm theo nội dung "và vợ" hoặc "và chồng" cùng tên người còn lại. Đồng thời phải thể hiện căn cứ xác lập quan hệ hôn nhân.
Nếu vợ chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người, nội dung thỏa thuận này cũng phải được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.
Với trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của tất cả các chủ thể có quyền, trừ một số trường hợp đặc thù như nhà chung cư. Nếu các bên thống nhất cử người đại diện, thông tin về văn bản thỏa thuận đại diện cũng phải được thể hiện rõ.
Riêng đối với hộ gia đình được cấp sổ đỏ lần đầu, phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nếu chỉ ghi tên đại diện hộ, nội dung thỏa thuận cũng phải được bổ sung kèm theo.
Phân định rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản
Thông tư cũng làm rõ các trường hợp người chỉ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất.
Khi đó, sổ đỏ phải ghi rõ thông tin của chủ sở hữu tài sản, đồng thời chú thích cụ thể việc "được sở hữu tài sản, không có quyền sử dụng đất". Ngoài ra, thông tin về thửa đất và người sử dụng đất hợp pháp cũng phải được thể hiện đầy đủ.
Đối với trường hợp thừa kế chung nhưng chưa phân chia, Giấy chứng nhận sẽ ghi tên tất cả những người thừa kế theo quy định của pháp luật.
Một điểm đáng chú ý khác là pháp luật hiện hành không quy định độ tuổi tối thiểu đối với người đứng tên trên sổ đỏ.
Theo đó, người chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp và đầy đủ giấy tờ nhân thân. Tuy nhiên, việc quản lý và thực hiện các giao dịch liên quan sẽ do người đại diện theo pháp luật thực hiện.
Việc chuẩn hóa cách ghi thông tin trên sổ đỏ được kỳ vọng sẽ giúp quá trình đăng ký đất đai trở nên rõ ràng, minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tranh chấp phát sinh trong thực tế. Đây được xem là bước hoàn thiện quan trọng trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu giao dịch và chuyển nhượng ngày càng gia tăng.