Trong hơn một năm qua, giá chung cư Hà Nội liên tiếp tăng mạnh, nhưng tỷ suất cho thuê lại ở mức khá thấp.
Đơn cử, tại Hà Nội, dự án HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai cũ), giá bán căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, diện tích khoảng 70 m², khoảng 4,5 tỷ đồng/căn nhưng giá thuê với loại căn hộ đã đầy đủ đồ đạc, được rao với mức giá thuê từ 8-9 triệu đồng/tháng, căn không đồ chỉ được 7 triệu đồng/tháng.
Tương đương về diện tích, các căn hộ 2 phòng ngủ tại khu chung cư Định Công có giá bán 4,5-5 tỷ đồng/căn cũng chỉ có giá thuê 9-9,5 triệu đồng/tháng.
Căn 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh tại dự án Kim Văn Kim Lũ diện tích khoảng 70m², có giá bán từ 5 tỷ đồng/căn trên thị trường nhưng giá chào thuê phổ biến là 8,5-9 triệu đồng/tháng.
Tại dự án Discovery Central, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh có khoảng giá 10 tỷ đồng/căn, giá thuê đạt mức giá phổ biến là 18-19 triệu đồng/tháng. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 55 m², giá bán gần 7 tỷ đồng/căn, giá thuê đạt mức 13-14triệu đồng/tháng.
Tương tự, tại dự án một dự án hạng sang khác thuộc khu vực này, giá bán một căn 2 phòng ngủ chạm ngưỡng 15 tỷ đồng, giá thuê đạt mức 24-26 triệu đồng/tháng.
Trong một bản tin báo cáo thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà.
Theo đó, mặc dù giá thuê đã tăng nhẹ 10 - 20% hằng năm nhưng việc giá bán các căn chung cư như tại Hà Nội tăng mạnh đến 60 - 90% thậm chí có nhiều căn tăng gấp đôi trong cùng giai đoạn thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê giảm thấp hơn cả việc gửi tiết kiệm ngân hàng.
Ví dụ, một căn hộ tại quận Đống Đa mua năm 2022 với giá 4 tỷ đồng, cho thuê 15 triệu đồng/tháng, nay có giá bán 8,5 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ nhích lên 18 triệu đồng/tháng, khiến tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4,5% xuống 2,5%/năm.
Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã rao bán các căn hộ đang cho thuê, đặc biệt là căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá thuê 10-15 triệu đồng/tháng với giá bán từ 4-8 tỷ đồng.
Giá thuê chỉ tăng 10%/năm, chuyên gia khuyên bán nhà
Theo ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch VARS, giá bán hiện nay vượt xa giá trị thực, với nhiều căn hộ 3-4 tỷ đồng ở xa trung tâm chỉ cho thuê được 6-7 triệu đồng/tháng. Ông gọi đây là dấu hiệu của giá "ảo" do đầu cơ.
Ông Đinh Minh Tuấn, Phó giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cũng cho rằng, hiện tượng giá mua - bán tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", tức giá của bất động sản vượt quá giá trị thực.
Ông lấy ví dụ một căn hộ giá bán tăng 60% trong năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%, khiến tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% xuống 2,6%. Với các căn hộ giá thuê cao như 30 triệu đồng/tháng nhưng giá mua tới 10 tỷ đồng, tỷ suất chỉ đạt 2,6%/năm - kém xa so với gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán hay vàng.
Ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư nên bán trong trường hợp này để chuyển sang kênh sinh lời tốt hơn.
Lý giải về diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho hay, chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn. Tại Hà Nội, giá bán chung cư tăng khoảng 30 - 40% theo năm. Trong khi đó, mức thuê căn hộ chỉ tăng khoảng 8-10% một năm.
Điều này làm giảm sức hấp dẫn của việc mua chung cư để đầu tư cho thuê. Đây là dấu hiệu vốn đầu tư bị lệch pha, và có nguy cơ dẫn tới “xì hơi” nếu dòng vốn đầu cơ rút ra hoặc thanh khoản thị trường giảm.
Cũng theo ông, nguyên nhân của hiện tượng này đến từ nguồn cung bất cân đối trên thị trường. Nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc trung đến cao cấp, với giá bán cao, trong khi nhu cầu thuê thực lại chủ yếu thuộc phân khúc thấp hơn hoặc người có thu nhập trung bình.
Trong bối cảnh nguồn cung năm nay dồi dào hơn nhưng vẫn chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang, còn sản phẩm thứ cấp neo giá cao, ông Quốc Anh dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể tiếp tục giảm.
Ông Quốc Anh cũng nhấn mạnh, lợi suất cho thuê sụt giảm khiến dòng tiền đầu tư dài hạn bị suy yếu. Nguồn cầu đầu cơ có thể thoái lui, kéo theo thanh khoản thị trường sụt giảm. Khi lợi nhuận cho thuê không hấp dẫn, trong khi giá bán đã tăng quá nhanh, nhà đầu tư có xu hướng “đứng ngoài” hoặc chuyển dòng tiền sang các kênh khác như đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc chứng khoán.
Thị trường chung cư vì thế có thể rơi vào giai đoạn “đứng giá kéo dài”. Đây đều là những dấu hiệu bất ổn, không bền vững của thị trường.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, hiện nay, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư để cho thuê đang giảm mạnh vì giá bán đang ở mức cao, trong khi giá cho thuê tăng không tương ứng.
Thậm chí nhiều chủ nhà sở hữu căn hộ chung cư đang muốn bán chốt lời thay vì cho thuê bởi kỳ vọng trong thời gian tới, nguồn cung sẽ tăng mạnh, việc mua vào sẽ dễ dàng hơn. Còn giao dịch mua bán trên thị trường chủ yếu là mua bán thực, đầu tư là rất thấp.