Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cách gia nhập thị trường Việt Nam bằng việc thâu tóm các dự án đã đi vào hoạt động, thậm chí cả dự án đang trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, điều hiếm khi xảy ra trước đây.
Xuất hiện những thương vụ M&A lớn
“Không ít nhà đầu tư đang có sẵn trong tay 5.000-7.000 tỷ đồng chực chờ gom dự án bất động sản” là thông tin gây chú ý được ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho Group, một đơn vị chuyên về tư vấn đầu tư mua bán - sáp nhập (M&A) chia sẻ tuần qua.
Thực tế, thị trường địa ốc đã qua giai đoạn “tiền rẻ”. Việc thủ tục pháp lý dự án vướng mắc kéo dài, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn… khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án để có dòng tiền hoạt động cũng như trang trải nợ nần.
Tuy nhiên, khó khăn của người này lại là cơ hội của người khác. Việc nhiều nhà phát triển dự án trong nước gặp khó về dòng tiền đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính.
Giám đốc đầu tư một nhà máy ở khu vực phía Bắc có vốn đầu tư 100% từ Nhật Bản chia sẻ với người viết về việc tập đoàn mẹ đang tìm hiểu các thủ tục thành lập quỹ đầu tư tại Việt Nam để tìm kiếm cơ hội tại thị trường nội địa, trong đó bất động sản là lĩnh vực được quan tâm.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, sau giai đoạn rumor (thăm dò thị trường), bước sang quý III/2023, những thương vụ M&A dự án với giá trị lớn bắt đầu xuất hiện, mới nhất là thương vụ Gamuda Land đạt được thỏa thuận mua lại toàn bộ cổ phần của 3 cá nhân tại Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá trị hơn 7.200 tỷ đồng, qua đó trực tiếp sở hữu dự án hỗn hợp nhà cao tầng Tâm Lực tại phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM.
Đại diện Gamuda Land chia sẻ, thương vụ trên là một phần trong chiến lược “Dự án quay vòng nhanh” của Công ty với việc tập trung tạo ra một hệ thống tài sản có tỷ lệ hoàn vốn cao tại Việt Nam, thời gian đầu tư tối đa 5 năm. Do đó, việc mua lại dự án Khu nhà ở Tâm Lực là cơ hội hiếm hoi giúp Gamuda Land gia tăng quỹ đất tại khu vực đắc địa này và bổ sung nguồn căn hộ chất lượng cao với rủi ro pháp lý được giảm thiểu đáng kể.
Trước đó, vào cuối tháng 5/2023, Keppel Corp cùng Keppel Vietnam Fund (KVF) - gọi chung là Keppel Consortium - đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần từ Công ty Khang Điền tại 2 dự án khu dân cư liền kề ở TP. Thủ Đức với giá trị 3.180 tỷ đồng (khoảng 187,1 triệu USD).
Tới giữa tháng 6/2023, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) cho biết đã tư vấn thành công một danh mục đầu tư gồm 3 khách sạn ở Đông Nam Á, trong đó có 2 khách sạn tại Việt Nam là Hotel ibis Saigon South và Capri by Fraser (cùng ở quận 7, TP.HCM). Giao dịch trị giá 106,1 triệu USD, đánh dấu thương vụ bán danh mục đầu tư khách sạn đầu tiên của khu vực ASEAN trong năm 2023. JLL Hotels & Hospitality Group đóng vai trò cố vấn độc quyền cho bên bán là Strategic Hospitality Holdings Limited trong suốt quá trình giao dịch. Được biết, bên mua là nhà đầu tư đến từ Hồng Kông (Trung Quốc).
Theo ông Phan Xuân Cần, năm 2023 được xem là năm của bên mua, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài, khi nhiều doanh nghiệp trong nước gặp khó về tài chính đã tạo cơ hội tiếp cận dễ dàng với các dự án lớn. Ngoài ra, điểm đáng chú ý là điều kiện chọn dự án của các nhà đầu tư ngoại cũng dễ dàng hơn so với trước đây. Chẳng hạn, họ có thể quan tâm và ký thỏa thuận hợp tác hay biên bản ghi nhớ với cả những dự án đang trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, điều hiếm khi xảy ra ở giai đoạn trước, để khi đủ điều kiện có thể chuyển thành thành hợp đồng hợp tác đầu tư, hay tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.
Còn TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, hiện tại, nhiều nền kinh tế lớn vẫn đang bất ổn thì các thị trường mới nổi như Việt Nam được xem là điểm đến ổn định, có biên lợi nhuận tốt. Điều này giải thích vì sao Việt Nam đang thu hút tốt nguồn vốn FDI.
Ông Khương cũng thông tin, danh mục đầu tư của Savills Việt Nam hiện tăng gấp đôi so với các năm trước, giá trị giao dịch khoảng 1 tỷ USD và hầu hết thương vụ đang trong giai đoạn đàm phán.
“Các thương vụ M&A thường cần từ 1-2 năm mới hoàn tất, cho nên giao dịch thành công hay không còn phụ thuộc vào quá trình sắp xếp, thương lượng”, ông Khương chia sẻ thêm.
Các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý đang là mục tiêu săn lùng của nhà đầu tư nước ngoài.
Thị trường ngách cũng được quan tâm
Theo ông Dylan Yip, Phó tổng giám đốc phụ trách Chiến lược của Tổ chức Giải thưởng châu Á (AAO), các thương vụ M&A sẽ giải quyết vấn đề thiếu vốn của các doanh nghiệp trong nước và giúp nhiều dự án được hoàn thành với điều kiện đi kèm là các vấn đề về pháp lý phải được xử lý. Trong khi đó, với doanh nghiệp nước ngoài, cách để thiết lập chỗ đứng nhanh nhất tại Việt Nam là thực hiện M&A dự án. Thông qua các giao dịch này, nhà đầu tư nước ngoài có thể mở rộng quỹ đất với thời gian nhanh nhất có thể ở thị trường trong nước.
Còn ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Đây là lý do các doanh nghiệp địa ốc và quỹ đầu tư nước ngoài tận dụng thời điểm thị trường nội địa giảm tốc để gia tăng thị phần.
Ông David Jackson tiết lộ, Colliers Việt Nam đang tiếp nhận yêu cầu của các nhà đầu tư đến từ khu vực Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu, với các tài sản đáp ứng nhu cầu thực được tích cực nhắm tới. Theo đó, các thương vụ M&A dự án sẽ diễn ra theo hướng tích cực với những yếu tố mới. Điều này kỳ vọng cải thiện nguồn cung tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường địa ốc. Ngoài ra, đây còn là cơ hội để doanh nghiệp ngoại hợp tác với doanh nghiệp nội nhằm tận dụng tối đa thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình hoàn thiện thủ tục pháp lý tại Việt Nam.
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý đang là mục tiêu săn lùng của nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phần lớn đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Malaysia, Thái Lan…, chỉ số ít doanh nghiệp trong nước có đủ tiềm lực tài chính để tham gia “cuộc chơi”, nếu có cũng chủ yếu là các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.
“Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail… là những tên tuổi nước ngoài đã và đang tìm kiếm cơ hội M&A ở các phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở và công nghiệp. Với khối nội, bên cạnh doanh nghiệp trong ngành, nhiều doanh nghiệp ngoài ngành cũng đang có kế hoạch lấn sân sang bất động sản”, báo cáo của VARS nêu rõ.
Một điểm đáng lưu ý, thời gian gần đây, bên cạnh các dự án bất động sản hiện hữu, nhiều quỹ ngoại còn quan tâm tới mảng cung cấp dịch vụ hậu cần cho các nền tảng Proptech (công nghệ bất động sản). Chẳng hạn, vào cuối tuần qua, Meey Land đã ký thỏa thuận hợp tác đầu tư với Alamat Capital - một quỹ đầu tư đến từ Singapore.
“Với nhu cầu phát triển nhanh, công nghệ sẽ được ưu tiên trong việc hoạch định phát triển dự án cũng như cung ứng các dịch vụ hỗ trợ chủ đầu tư, người mua nhà và cả cơ quan quản lý”, ông Mark Forsyth - Chủ tịch Alamat Capital nhấn mạnh.
Thực tế, Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư nước ngoài nhờ nền kinh tế - xã hội ổn định, tỷ lệ dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa ở mức cao. Tuy nhiên, ở góc nhìn thận trọng, GS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cảnh báo rằng, hiện có nhiều quỹ ngoại với tiềm lực tài chính mạnh đang chờ cơ hội thâu tóm các dự án tốt do các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn về dòng tiền dẫn tới buộc phải bán ra. Điều này tiểm ẩn nguy cơ đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản và nhiều vấn đề khác của đất nước.
Do đó, trong trường hợp này, Chính phủ cần can thiệp trực tiếp bằng cách phát hành trái phiếu chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn và thời gian dài hơn để người dân yên tâm đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp, đồng thời chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC, VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án đến khi thu hồi được vốn.