UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành Quyết định 61/2026/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026.
Dù không điều chỉnh tăng mức hệ số K chung, quyết định mới đã thay đổi cách xác định hệ số đối với các dự án sử dụng đất, đồng thời bổ sung trách nhiệm của chính quyền cấp xã trong việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Không tăng hệ số K chung, nhưng cách tính với dự án đã khác
Ngày 25/8/2026, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành Quyết định 61/2026/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 22/2026/QĐ-UBND ngày 6/5/2026 về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh.
Theo quyết định mới, hệ số điều chỉnh giá đất đối với nhiều trường hợp vẫn được giữ ở mức K = 1,00. Quy định này được xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc của Luật Đất đai 2024, trong đó việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan phải bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Trong đó bao gồm các trường hợp làm căn cứ: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất; xử phạt vi phạm hành chính về đất đai và một số trường hợp khác.
Điểm đáng chú ý là với các dự án sử dụng đất, công thức tính hệ số được quy định rõ hơn:
K = K điều chỉnh mức biến động thị trường × K điều chỉnh theo quy hoạch × K điều chỉnh theo yếu tố ảnh hưởng.
Trong đó, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường tiếp tục giữ ở mức K = 1,00.
Như vậy, thay đổi lớn không nằm ở việc tăng hệ số thị trường mà nằm ở hai yếu tố còn lại là quy hoạch và đặc điểm vị trí dự án.
5 mức hệ số theo quy hoạch: Dự án càng cao tầng, K càng lớn
Theo quy định mới, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định dựa trên hệ số sử dụng đất theo quy hoạch.
Cụ thể:
Hệ số sử dụng đất đến 1,5 lần: K = 1,00;
Trên 1,5 đến 3 lần: K = 1,20;
Trên 3 đến 5 lần: K = 1,25;
Trên 5 đến 7 lần: K = 1,30;
Trên 7 lần: K = 1,35.
Quy định này khiến các dự án có mật độ xây dựng cao, khai thác nhiều tầng, nhiều sản phẩm trên cùng quỹ đất có thể chịu hệ số điều chỉnh cao hơn so với các dự án có hệ số sử dụng đất thấp.
Đây là yếu tố doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt quan tâm khi tính toán hiệu quả đầu tư, bởi cùng một vị trí nhưng dự án có quy mô khai thác khác nhau có thể chịu mức hệ số khác nhau.
Dự án gần trung tâm, trường học, danh thắng có thể áp dụng K = 1,2
Một điểm mới được làm rõ trong Quyết định 61 là hệ số theo yếu tố ảnh hưởng.
Theo đó, các dự án sử dụng đất nằm trong phạm vi bán kính 500 m tính từ ranh giới dự án đến các khu vực như:
trung tâm hành chính;
trung tâm thương mại;
cơ sở giáo dục;
khu danh lam thắng cảnh;
có thể áp dụng hệ số K = 1,20.
Đối với các trường hợp còn lại, hệ số này là K = 1,00.
Điều này cho thấy yếu tố vị trí không chỉ ảnh hưởng đến giá trị thương mại của dự án trên thị trường, mà còn được đưa vào quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Bổ sung vai trò của UBND cấp xã trong xác định hệ số
Một thay đổi đáng chú ý khác là Quyết định 61 bổ sung trách nhiệm cho UBND xã, phường và đặc khu Phú Quý trong việc xác định một số hệ số áp dụng cho từng dự án.
Cụ thể, các cơ quan này có trách nhiệm:
xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch;
xác định hệ số theo yếu tố ảnh hưởng;
chuyển kết quả xác định đến cơ quan quản lý đất đai để tổng hợp, thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính.
Việc phân cấp này được kỳ vọng giúp việc xác định hệ số sát hơn với đặc điểm từng khu vực, thay vì áp dụng một cách đồng nhất cho toàn tỉnh.
Từ hệ số K đến bài toán chi phí của doanh nghiệp bất động sản
Trước đó, Quyết định 22/2026/QĐ-UBND của Lâm Đồng đã quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, trong đó các trường hợp thông thường áp dụng K = 1,00, còn nhóm dự án sử dụng đất áp dụng công thức gồm các yếu tố thị trường, quy hoạch và ảnh hưởng vị trí.
Với Quyết định 61, tỉnh không thay đổi mức hệ số cơ bản nhưng làm rõ hơn cách tính đối với dự án. Điều này khiến doanh nghiệp khi lập phương án đầu tư không chỉ quan tâm đến giá đất trong bảng giá mà còn phải đánh giá kỹ:
hệ số sử dụng đất được duyệt;
vị trí dự án;
khả năng tiếp cận các tiện ích, trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục;
các yếu tố làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa chi phí đầu vào, những thay đổi về cách xác định hệ số K có thể trở thành một biến số quan trọng trong bài toán chuẩn bị quỹ đất, tính giá thành sản phẩm và hiệu quả đầu tư của các dự án tại Lâm Đồng.
Nguồn: Cafeland.vn