Chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, với những người mua nhà lần đầu, hay các nhà đầu tư đều dễ dàng bị cuốn vào những quảng cáo hấp dẫn về lợi nhuận cao, vị trí vàng.
Tuy nhiên, dù mua ở hay đầu tư thì việc nhìn vào tỉ suất lợi nhuận cho thuê của một tài sản sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng, tránh xa những "cơn sóng" đầu cơ và tối ưu hóa dòng tiền...
Vị này đưa ra 6 lưu ý "bỏ túi" cho nhà đầu tư khi quyết định nên mua, nên bán hay nên giữ đối với môt tài sản.
Thứ nhất, giá mua tăng mà giá thuê thấp, khả năng đầu cơ. Ông Tuấn phân tích, nếu giá mua bất động sản leo thang nhưng giá thuê không nhúc nhích, đó là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", không phải giá trị thực. Khi tín dụng siết chặt hoặc nhu cầu thuê không đủ, những thị trường này dễ "xẹp".
Chẳng hạn, thị trường Hà Nội trong giai đoạn 2023-204, bất động sản bán tăng 59% trong 1 năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%, và tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% về 2,6%. Với tình hình này nhà đầu tư nên bán.
Thứ hai, dự án 3-5 năm mà tỷ suất cho thuê thấp hơn trung bình, nên bán.
Nếu một dự án đã triển khai 3-5 năm mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang thấp hơn mức trung bình thị trường, thì đó là dấu hiệu dự án thiếu sức hút (ngoại trừ đại đô thị cần thời gian lâu hơn). Mức cho thuê trung bình của Tp.HCM là 2,8%-3,3% và của Hà Nội là 2,6-2,8% (dữ liệu Batdongsan.com tháng 2/2025.
Thế nên, với tài sản có tỷ suất cho thuê chỉ 2-2,5%/năm và mức tăng giá hàng năm cũng thấp dưới 5% thì cân nhắc bán, gửi tiền ngân hàng.
Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ Tp.HCM. Dữ liệu Batdongsan.com.vn
Thứ ba, tỷ suất cho thuê cao hơn thị trường chung, nên mua.
Theo ông Tuấn, những khu vực có nhu cầu thuê mạnh và tỷ suất cao thường có tiềm năng đầu tư dài hạn. Đặc biệt, nếu mức giá bán chưa bị tăng nóng, đây là cơ hội tốt để sở hữu tài sản sinh lời. Ví dụ: khu vực Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền, Bình Thạnh có tỷ suất lợi nhuận cao nhờ tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài. Chọn đúng chỗ, vừa có dòng tiền đều, vừa hưởng giá trị tài sản tăng theo thời gian.
Thứ tư, giá thuê cao nhưng tỷ suất thấp. Đừng ham.
Ông Tuấn cho rằng, một số căn hộ có giá thuê cao, nhưng khi tính toán tỷ suất lợi nhuận thì lại thấp hơn nhiều kênh đầu tư khác.
Chẳng hạn, một căn hộ ở Quận 1 có giá thuê 30 triệu/tháng nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng nếu giá mua là 10 tỷ thì tỷ suất cho thuê chỉ 2.6%/năm. Đây là mức không hiệu quả so với các kênh đầu tư khác như nhà mặt phố chứng khoán, gửi tiết kiệm, vàng.
Thứ năm, những dự án có giá thuê tăng ổn định theo thời gian mới thực sự đáng đầu tư. Nên nắm giữ.
Một bất động sản tốt không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn phải có giá thuê tăng ổn định. Điều này phản ánh nhu cầu thực sự của thị trường và khả năng khai thác lâu dài.
Thứ sáu, người nước ngoài không thuê bừa. Họ chọn đẳng cấp!
Theo ông Tuấn, nhiều người nghĩ rằng chỉ cần xây căn hộ cao cấp là thu hút được khách thuê nước ngoài, nhưng thực tế không phải vậy. Họ không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn chú trọng chất lượng dịch vụ, tiện ích, cộng đồng xung quanh và khoảng cách đến nơi làm việc.
Tóm lại, để đầu tư hiệu quả, khi chọn sản phẩm, nhà đầu tư cần ghi nhớ 3 nguyên tắc quan trọng: Bán nếu tỷ suất quá thấp, giá trị tài sản không tăng đáng kể. Mua nếu tỷ suất cao, nhu cầu thuê mạnh, giá bán chưa bị đẩy lên quá nóng; giữ nếu bất động sản có dòng tiền ổn định, giá thuê và giá trị tăng trưởng theo thời gian.