Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản, một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là tình trạng "đất dính quy hoạch". Đây là yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất, khả năng xây dựng cũng như giá trị của bất động sản.
Đất dính quy hoạch là gì?
Đất dính quy hoạch là cách gọi phổ biến đối với những thửa đất nằm trong phạm vi quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phục vụ một mục đích sử dụng khác trong tương lai.
Tùy theo định hướng phát triển của từng địa phương, đất có thể thuộc nhiều loại quy hoạch khác nhau như quy hoạch giao thông, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch công trình công cộng hoặc quy hoạch phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ.
Việc một thửa đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc sẽ bị thu hồi ngay. Quyền lợi của người sử dụng đất còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cụ thể của địa phương.
Đất dính quy hoạch có được mua bán, chuyển nhượng?
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nằm trong quy hoạch được xem xét dựa trên tình trạng thực hiện quy hoạch.
Trường hợp đất đã được đưa vào quy hoạch nhưng chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc người dân vẫn có thể đăng ký cấp sổ đỏ, xây dựng nhà ở, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Ngược lại, khi thửa đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm và cơ quan có thẩm quyền đã công bố công khai, một số quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế. Trong thời gian chờ triển khai thu hồi, các thủ tục như cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa thường không được giải quyết nhằm bảo đảm việc thực hiện quy hoạch theo đúng kế hoạch.
Khả năng chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch cũng phụ thuộc vào việc quy hoạch đó đã được cụ thể hóa bằng kế hoạch sử dụng đất hay chưa.
Nếu đất mới chỉ nằm trong quy hoạch tổng thể nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc để thừa kế theo quy định pháp luật. Các giao dịch trong trường hợp này vẫn được công chứng và đăng ký đầy đủ như đối với những thửa đất thông thường.
Tuy nhiên, khi đất đã thuộc diện phải thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất được công bố, việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế. Trong thực tế, cơ quan đăng ký đất đai thường không thực hiện thủ tục sang tên đối với những trường hợp này.
Các giao dịch bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận dân sự không đúng quy định pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp.
Đối với những khu vực có quy hoạch kéo dài nhiều năm nhưng chưa triển khai, người dân có thể kiến nghị cơ quan chức năng xem xét điều chỉnh quy hoạch hoặc cho phép tiếp tục thực hiện một số quyền liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, việc giải quyết phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Cách kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch hay không
Để hạn chế rủi ro trước khi giao dịch bất động sản, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất.
Hiện nay, việc tra cứu có thể thực hiện thông qua cổng thông tin quy hoạch của địa phương, cơ quan quản lý đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc UBND cấp xã, phường nơi có đất. Nhiều địa phương cũng đã triển khai hệ thống bản đồ quy hoạch trực tuyến, cho phép tra cứu nhanh theo số tờ, số thửa hoặc tọa độ vị trí.
Khi xác định đất nằm trong quy hoạch, người dân cần tiếp tục kiểm tra xem khu đất đó đã thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa. Đây là yếu tố quan trọng quyết định việc có được cấp sổ đỏ, chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Việc tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch trước khi giao dịch không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp và những thiệt hại tài chính không đáng có.